Wer eine Immobilie in Spanien besitzt, aber nicht dort lebt, zahlt dort trotzdem Steuern — laufend, auf die Nutzung und beim Verkauf. Die Beträge sind meist überschaubar, die Pflichten aber ernst: Spanien mahnt spät und teuer.
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche Grundsteuer der Gemeinde, berechnet auf den Katasterwert; je Gemeinde einige hundert bis einige tausend Euro. Dazu die Müllgebühr (basura) und ggf. Abwasser. Beides am besten per Lastschrift (domiciliación) — verpasste IBI wird mit Zuschlag eingetrieben und haftet auf der Immobilie.
Nichtresidenten zahlen jährlich eine Einkommensteuer auf den fiktiven Nutzungswert ihrer Immobilie: Bemessungsgrundlage 1,1 % / 2 % des Katasterwerts (je nachdem, wann die Gemeinde zuletzt neu bewertet hat), Steuersatz 19 % für EU/EWR-Ansässige, 24 % für Drittstaaten. Vermieten Sie, wird stattdessen die Miete besteuert — EU-Bürger dürfen Kosten abziehen. Abgabe jeweils im Folgejahr; das übernimmt die Gestoría als Steuervertreter.
Spanien erhebt eine Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) auf in Spanien belegenes Vermögen von Nichtresidenten. Die Balearen haben den Freibetrag seit 2024 auf 3.000.000 € pro Person angehoben — die meisten Eigentümer sind damit nicht betroffen. Bei Objekten oberhalb dieser Schwelle (oder mehreren Eigentümern mit hohen Anteilen) gehört die Struktur vorab geplant.
Verkauft ein Nichtresident, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und zahlt sie ans Finanzamt (Modelo 211) — als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers. Der Verkäufer erklärt binnen vier Monaten den tatsächlichen Gewinn (Modelo 210): Verkaufspreis minus Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten und nachgewiesene Investitionen, Steuersatz 19 % (EU/EWR) bzw. 24 %. Liegt die Steuer unter dem Einbehalt, gibt es die Differenz zurück — mit Belegen. Dazu kommt die Plusvalía municipal der Gemeinde auf den Bodenwertzuwachs.
Österreich, Deutschland und die Schweiz haben Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien: Spanien darf Immobilienerträge und -gewinne besteuern, das Heimatland rechnet an oder stellt frei (mit Progressionsvorbehalt). Melden Sie die Immobilie Ihrem Steuerberater zuhause — auch wegen etwaiger Meldepflichten.
Spanische Erbschaftsteuer fällt auf in Spanien belegene Immobilien an, auch für Nichtresidenten, mit regionalen Vergünstigungen der Balearen für nahe Angehörige. Testament, Ehegüterstand und Eigentümerstruktur (Personen, Anteile, Gesellschaft) gehören beim Kauf mitgedacht — später ist es teuer.
Rund 10–13 % kommen obendrauf. Welche Steuer wann gilt — mit Rechner.
→Escritura, Nota Simple, Cédula, Energieausweis, Comunidad — was vor dem ersten Interessenten da sein muss.
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Marktwert, Nebenkosten, Einbehalt, Gewinnsteuer — ehrlich, bevor Sie sich entscheiden.
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