Faustregel: 10–13 % auf den Kaufpreis. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer ITP, die auf den Balearen progressiv gestaffelt ist — und beim Neubau durch IVA plus Stempelsteuer ersetzt wird. Hier die Positionen im Detail.
Der Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales fällt beim Kauf von Bestandsimmobilien an und geht an die Balearenregierung (ATIB). Er wird progressiv je Tranche berechnet — nicht der Gesamtpreis wird mit dem höchsten Satz besteuert, sondern jede Stufe mit ihrem Satz:
| Kaufpreis-Tranche | Satz |
|---|---|
| 0 € – 400.000 € | 8 % |
| 400.000 € – 600.000 € | 9 % |
| 600.000 € – 1.000.000 € | 10 % |
| 1.000.000 € – 2.000.000 € | 12 % |
| über 2.000.000 € | 13 % |
Stand 2026, Illes Balears. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und Referenzwert (valor de referencia) des Katasters.
Beispiel: Bei 850.000 € Kaufpreis werden die ersten 400.000 € mit 8 %, die nächsten 200.000 € mit 9 % und der Rest mit 10 % besteuert. Der Rechner macht das für Ihren Preis.
Kaufen Sie erstmals vom Bauträger, fällt statt ITP die Mehrwertsteuer IVA von 10 % an, dazu die Stempelsteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados) von 1,5 % — ab 1.000.000 € Kaufpreis 2,0 % auf den gesamten Betrag. In Summe ist der Neubau steuerlich also günstiger als eine Bestandsimmobilie im oberen Preissegment, aber teurer als eine günstige Bestandswohnung.
Notar (notaría) und Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) rechnen nach gesetzlicher Gebührenordnung, degressiv zum Kaufpreis. Als Richtwert setzen wir zusammen 0,8 % an; bei sehr hohen Preisen liegt der Anteil darunter, bei niedrigen darüber. Hinzu kommen Kopien, Beglaubigungen und Vollmachten.
Rechnen Sie für den Anwalt mit rund 1,0 % des Kaufpreises zzgl. 21 % IVA — oft mit Mindesthonorar. Die Gestoría für NIE, Steuererklärungen und Ummeldungen kommt mit einigen hundert Euro dazu, ebenso beglaubigte Übersetzungen und Apostillen bei Vollmachten.
Beim klassischen Verkauf trägt der Verkäufer die Provision — für Käufer ist der Kauf provisionsfrei. Beauftragen Sie uns mit einem Suchmandat, zahlen Sie unser Honorar von 2,5 % (min. 9.500 €) zzgl. IVA — dafür arbeiten wir ausschließlich für Sie.
Bei einer spanischen Hypothek kommen Bewertungsgutachten (tasación), Bankgebühren und die Hypotheken-Escritura dazu; die AJD auf die Hypothek trägt seit 2018 die Bank. Nicht vergessen: Hausversicherung, Einrichtung, erste Instandsetzungen — und die laufenden Kosten aus IBI, Comunidad, Müllgebühr und Nichtresidentensteuer.
Reservierung, Arras, Escritura, Nachlauf — was wann passiert und wo die Fallen liegen.
→Laufende Steuern, Vermögensteuer, beim Verkauf 3 % Einbehalt und Gewinnsteuer — verständlich.
→Escritura, Nota Simple, Cédula, Energieausweis, Comunidad — was vor dem ersten Interessenten da sein muss.
ITP oder IVA/AJD, Notar, Anwalt, optional Suchmandat — in Sekunden.
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