Der spanische Kaufprozess ist nicht kompliziert, aber anders: Es gibt keinen Treuhänder, der Notar prüft weniger als in Österreich oder Deutschland, und der Vorvertrag bindet härter, als viele denken. Wer die Reihenfolge kennt, kauft entspannt.
Vor dem ersten Angebot brauchen Sie drei Dinge: die NIE-Nummer (Steueridentifikation für Ausländer), ein spanisches Bankkonto für Kaufpreis, Steuern und später Versorger, und einen unabhängigen Anwalt (abogado), der ausschließlich Sie vertritt — nicht den Verkäufer, nicht den Makler. Wir arbeiten mit deutschsprachigen Kanzleien in Palma, die wir seit Jahren kennen.
Haben Sie sich entschieden, wird das Objekt gegen eine Reservierungszahlung (je nach Preis wenige tausend Euro) für zwei bis vier Wochen vom Markt genommen. In dieser Zeit läuft die Prüfung. Wichtig: Die Reservierung sollte an eine Bedingung geknüpft sein — Rückzahlung, wenn die Due Diligence Mängel zeigt. Ohne diese Klausel ist das Geld bei Rücktritt weg.
Der Anwalt zieht die Nota Simple aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad): Eigentümer, Fläche, Lasten, Hypotheken, Embargos. Dann der Abgleich mit dem Kataster (Catastro): Stimmt die eingetragene Fläche mit dem Bestand überein? Gibt es Anbauten, Pool, Garage ohne Eintrag? Weiter: Baugenehmigungen und ggf. Legalisierung, Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), Energieausweis, IBI-Zahlungsnachweis, Schuldenfreiheit bei der Comunidad, Versorgerverträge. Bei Fincas zusätzlich Wasserrechte, Brunnen, Schutzzonen. Was hier auffällt, wird vor dem Arras gelöst oder in den Preis verhandelt.
Der contrato de arras ist ein privatschriftlicher Vorvertrag mit Anzahlung, üblich 10 % des Kaufpreises. In der verbreiteten Form der arras penitenciales gilt: Springt der Käufer ab, verliert er die Anzahlung; springt der Verkäufer ab, zahlt er das Doppelte zurück. Der Vertrag fixiert Preis, Inventar, Übergabezustand, Fristen bis zum Notartermin und Bedingungen (z. B. Finanzierungsvorbehalt — den spanische Verkäufer selten akzeptieren). Ab hier ist der Kauf praktisch verbindlich; deshalb kommt die Prüfung davor, nie danach.
Der Notartermin ist in Spanien kurz: Der Notar verliest die escritura pública de compraventa, prüft Identitäten, Vollmachten und die aktuelle Nota Simple, der Kaufpreis wird per Bankscheck oder nachgewiesener Überweisung gezahlt, Schlüssel werden übergeben. Der Notar berät nicht — das macht Ihr Anwalt vorher. Können Sie nicht anreisen, vertritt Sie der Anwalt mit einer notariellen Vollmacht (poder), die auch beim österreichischen oder deutschen Notar mit Apostille errichtet werden kann.
Binnen 30 Tagen sind die Erwerbssteuern zu zahlen — ITP bei Bestand, IVA und AJD bei Neubau (Kaufnebenkosten). Dann wird die Escritura im Grundbuch eingetragen (dauert einige Wochen), Versorger (Strom, Wasser, Gas), IBI und Comunidad werden umgemeldet, Versicherungen abgeschlossen. Bei nichtresidenten Verkäufern behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt sie ans Finanzamt ab (Modelo 211) — das regelt der Anwalt.
Reservierung ohne Rücktrittsklausel unterschreiben. Arras ohne vollständige Due Diligence. Kaufpreis nach Portalinseraten kalkulieren statt nach Abschlüssen. Nebenkosten vergessen. Ferienvermietung einplanen, wo sie nicht erlaubt ist. Nach dem Kauf: niemand vor Ort, der Objekt und Post im Blick hat — Behördenschreiben in Spanien haben kurze Fristen.
Ohne NIE kein Kauf. Wege über Konsulat, Policía oder Vollmacht, Dauer und Kosten.
→Rund 10–13 % kommen obendrauf. Welche Steuer wann gilt — mit Rechner.
→Warum die schönste Finca wertlos ist, wenn Anbau, Pool oder Brunnen nicht legal sind.
Wir begleiten von der Suche bis zur Escritura — und danach vor Ort.
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