Die Finca ist der Traum — und die Immobilienart mit den meisten teuren Fehlern. Nicht weil Fincas schlecht wären, sondern weil auf Rústico-Grund andere Regeln gelten als in der Stadt. Wer sie kennt, kauft gut.
Fast alle Fincas liegen auf suelo rústico — ländlichem, nicht urbanisiertem Grund. Dort ist Bauen nur eingeschränkt erlaubt: Neubau eines Wohnhauses braucht eine Mindestgrundstücksgröße (je Gemeinde und Zone, oft 14.000 m² und mehr), Erweiterungen sind begrenzt, in Schutzzonen (ANEI, ARIP) praktisch ausgeschlossen. Ein bestehendes Haus darf stehen bleiben — aber nur, wenn es legal errichtet wurde oder Bestandsschutz genießt.
Ist alles, was steht, genehmigt? Das Haus, der Anbau, die Garage, die Pergola, der Pool? Auf Mallorca stehen tausende nicht genehmigte Bauten; die Gemeinden verfolgen Verstöße heute konsequenter als früher, mit Bußgeldern und im Extremfall Rückbau. Prüfen lassen: Baugenehmigungen (licencias), Kataster-Abgleich, Cédula de Habitabilidad, Endabnahme (final de obra), bei Altbauten die Verjährung von Bauverstößen (prescripción) — die für Schutzzonen nicht gilt. Was nicht legal ist, gehört in den Preis oder ist ein Ausschlussgrund.
Fincas hängen selten am öffentlichen Netz. Typisch: eigener Brunnen (pozo) — der ein eingetragenes Wasserrecht braucht und dessen Ergiebigkeit und Salzgehalt (Küstenstreifen!) man testen sollte —, eine Zisterne (aljibe) für Regenwasser und die Lieferung per Tankwagen, die im Südosten völlig normal ist. Klären: Wer liefert, was kostet ein Tank, wie lange reicht die Zisterne im August?
Netzanschluss ist nicht selbstverständlich — viele Fincas laufen mit Photovoltaik und Batterien, oft mit Dieselgenerator als Reserve. Abwasser geht in eine Klärgrube (fosa séptica), die regelmäßig entleert werden muss. Die Zufahrt führt häufig über Privat- oder Gemeinschaftswege (camino) — Wegerecht und Unterhaltspflichten prüfen.
Feuchtigkeit von unten (keine Sperrschicht), Salzausblühungen, Termiten und Holzwurm in Balken, Dächer mit Kalkmörtel, Elektrik aus den 70ern. Ein Baugutachten (informe técnico) durch einen Architekten kostet wenige hundert Euro und verhindert fünfstellige Überraschungen. Sanierung auf Rústico unterliegt außerdem Auflagen (Materialien, Volumen, Farben).
Rústico ist landwirtschaftlich gewidmet; Oliven, Mandeln, Schafe sind erwünscht, Pferdehaltung meist möglich, gewerbliche Nutzung eingeschränkt. Ferienvermietung braucht eine ETV-Lizenz, die auf Rústico nur in bestimmten Zonen und mit Kontingent vergeben wird — siehe Ratgeber Ferienvermietung.
Nota Simple und Kataster · Genehmigungen aller Bauten · Cédula · Schutzzonen · Wasserrecht und Brunnentest · Zisterne und Lieferung · Stromversorgung · Klärgrube · Zufahrt und Wegerecht · Baugutachten · Grenzverlauf (oft nur Trockenmauern) · laufende Kosten. Wir koordinieren Anwalt, Architekt und Brunnenbauer — bevor Sie unterschreiben.
Reservierung, Arras, Escritura, Nachlauf — was wann passiert und wo die Fallen liegen.
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